不動産会社が説明した税額だけに基づいて資金計画を立てると、実際には予想以上の税額が発生して、資金繰りに支障が生じることさえ出てきます。
例えば、２年前に「3,000万円特別控除」という特例を使って自宅を売却した当事者が、この事実を不動産会社に伝えないまま買い替えを目的に再び自宅を売却しようとしたために、概算とはかけ離れた税金が発生してしまったケースもあります。
事情を知らない不動産会社は「3,000万円特別控除」を使って税額を計算したのですが、この特例を使えるのは現在の制度では３年に１度だけ。
この結果、短期譲渡所得として通常より重い税率がかかってしまったのです。
極論すれば、不動産会社には税金について積極的な説明義務はないと考えたほうが無難です。
売買の際には当事者が自身で専門家に相談すること。
その際、過去に不動産取引を行っている場合は、その関係書類一式を持参するとともに事実をありのまま伝えて、正確な税額の算出につとめることが重要です。
情報が正しくないと、判断を誤ることもあるからです。
なお、税理士などに相談する場合は所定の手数料が必要です。
不動産会社が実施する「無料税務相談会」などを利用するのも一手でしょう。
不動産の購入までには不測の事態がいつ起きないとも限りません。
「ローン条項」と呼ばれる契約の白紙解約に関する特約は必ず結ぶようにしましょう。
な融資を利用するのであれ、融資を受けて不動産を購入する際には、「ローン条項」（融資利用の特約）と呼ばれる特約を売買契約に盛り込みます。
申し込んだ融資が何らかの理由(審査)で認められ、あるいは申込金額に満たない額しか融資を受けられなかった場合に備えて、売買契約を無条件で白紙解約することを定めたものです。
予定していた融資が不成立になると、多くは売買代金を払えなくなるため売買契約を解除するしかありません。
一度締結した売買契約を買い主側から解除するには手付金を放棄するか、場合によっては違約金を払うかしなければなりません。
そこでこうした負担を避けるために、買い主保護の観点から「白紙解約」の特約を結ぶわけです。
ここで注意しなければならないのは、どんなに融資承認が確実だと思っても、売買契約には必ずこの｢ローン条項｣を盛り込むべきだということ。
不動産会社によっては、購入者の年収や融資比率などから融資承認が確実視されることを理由に、「ローン条項」を入れない売買契約を結ぶよう誘導する場合がありますが、これに乗ってはいけません。
客観的に見て承認確実だという場合でも、残金決済まで何が起こるか分からないのが不動産取引です。
例えば、ローン支払い中に本人が万一死亡してしまう保険事故をカバーするために、金融機関は住宅ローンの融資条件として団体信用生命保険への加入を義務づけているのですが、過去に重度の病歴があったりするとこの保険に加入できなくなるため、年収的には融資可能であるにもかかわらず、融資が受けられなくなることがあります。
また、その年度の年収ではＯＫとされた融資額も、前年度の年収で審査すると不可となり、結果的に融資額を減額されてしまうケースも有り得るのです。
まったく別の事情で売買契約を解約したいため、故意に融資の不成立をはかって手付金の没収を免れる、いわゆる「ローン壊し」は許されませんが、融資の利用がこれだけ一般化した現在の不動産売買においては、購入者が｢ローン条項｣を利用するのに何ら引け目を感じる必要はありません。
自宅売却と新居の購入とを同時に行う買い替えに際しては、売却のタイミング次第で資金繰りに支障をきたすことも考えられます。
売却できない場合に備えて売買契約を白紙解約する「買い替え特約」を可能な限り盛り込むことをお勧めします。
代金に充てる「買い替え」も決して少なくありません。
ただ、不動産価格が常に上昇していたバブル経済前と違って不動産価格が横ばいか弱含みを続ける現在は、自宅がいくらで、いつごろ売れるかの見通しが立てにくく、必ずしもスムーズに進む買い替えばかりではありません。
この見通しを誤ると思ってもみなかった負担が発生するだけでなく、買い替えそのものが成立しなくなる恐れもありますので、入念な準備が求められます。
住宅ローンの残債を処理したうえ、余剰金があれば購入資金の一部または全部に充てることです。
逆に困難を伴うのが、売却代金を上回る住宅ローンが残る場合。
売却代金が残債を下回ると抵当権の抹消ができなくなるため、購入資金のほかに抵当権の抹消に必要な資金も用意しなければなりません。
買い替えでは事前に売却できそうな予想価格を正確に把握して、この価格と用意できる自己資金に、借入可能な融資額を加えた合計範囲で購入物件を決めることが重要になるのです。
不動産会社がこの売却価格を予想することを「査定」といい、近隣の類似物件の成約実績や市場相場などをもとに算出します。
なかには「物件を売らせて欲しい」ばかりに高い価格で査定する会社もありますが、相場とかけ離れた価格で売却できる可能性は極めて低く、結局は値を下げ、売却まで長い時間を要することになります。
したがって、相場を極端に上回るような高い査定価格を提示する会社には注意が必要です。
できないと資金の手当てがつかず、売買契約を結ぶことができません。
このような場合は、売却が決まるまで「つなぎ融資」という融資で購入資金を賄うことになりますが、当然、この融資分の金利を負担しなければならなくなります。
前述のように高い査定価格をもとに売り出したりすると、買い替え物件の購入までに自宅の売却先が見つからない可能性が高まりますので注意が必要です。
なお、大手不動産会社の中には売却先が見つからなかった場合に備えて、一定の条件のもとに住宅を買い取って買い替えを支援してくれるシステムを用意しているところもありますので、これを活用するのも一手でしょう。
入居するためには、売却と購入とのタイミングを合わせることが不可欠。
このタイミングが合わないと仮住まいや引っ越しも二度行うことになり、思わぬ費用と手間がかかります。
とはいえ、買い主側にも引き渡し時期に関してはさまざまな事情を持つことも多く、あまり自分にとっての有利な条件に固執すると、せっかく現れた買い主が購入を断念することもありますし、値引きを要求してくることもあります。
したがって、最も重要なのは、どこで“折り合い”をつけるかということであり、よく条件を検討したうえで決断することです。
買い替えを担当する不動産会社のアドバイスや調整能力、本当の力量が問われるところです。
売買契約を白紙解約する」旨の約束を取り交わすことをいいます。
自宅の買い手が現れず、資金繰りのメドが立たないと売買契約を解約することになりますが、この特約を結ぶことで、通常必要とされる手付金の放棄や違約金の支払いを免れることができるのです。
ただ、この特約を結ぶには、売買契約を結ぶ売り主の承諾が必要になることはいうまでもありません。
例えば、売り主も買い替えを予定している場合には、契約を白紙解約されると売り主自身の買い替えがうまくいかなくなる恐れがありますので､承諾が得られるとは限らないでしょう。
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